kudou 相続財産の評価方法｜不動産・株式・預貯金の「時価」の出し方
「親から実家や株を引き継いだけれど、相続税の評価額はどうやって計算するのだろう？」
「売却予定の価格（市場価格）と相続税の評価額は何が違うの？」
相続が発生した際、多くの方が直面するのが「相続財産の評価」という壁です。
相続税の計算や遺産分割を行うためには、まず手元にあるさまざまな財産をお金の価値に換算（評価）しなければなりません。
本記事では、国税庁が定める評価基準から、不動産・株式・預貯金といった主要な財産の評価方法（時価の出し方）まで、初心者にも分かりやすく解説します。
相続財産の評価方法とは？税金計算における「時価」の考え方
相続税を計算する際、財産を「いくらと評価するか」には厳格な法律上のルールが存在します。
まずは、日常で使う「時価」との違いや、評価基準となる通達の仕組みを理解しておきましょう。
相続税における「時価」＝国税庁の「財産評価基本通達」に基づく価格
一般的な会話で使われる「時価」は、不動産市場や売買取引で実際に売れる価格（実勢価格）を指します。
しかし、相続税法における時価とは、国税庁が定めた全国共通の算定ルールである「財産評価基本通達（ざいさんひょうかきほんつうたつ）」に基づいて評価された金額を意味します。
納税者ごとに評価方法がばらばらだと課税の公平性が保てないため、すべての相続財産はこの通達に従って客観的に評価額を算出することになっています。
なぜ評価方法を知る必要があるのか？（節税・遺産分割の基準）
財産の正確な評価額を知ることは、以下の2つの観点から極めて重要です。
- 適切な相続税申告と節税： 正しい評価額を把握しないと、税金を納めすぎたり、逆に申告漏れとなってペナルティ（加算税など）を受けたりするリスクがあります。また、特例や補正率を活用した節税対策の第一歩となります。
- 遺産分割協議の公平化： 相続人同士で「誰が何をいくら分もらうか」を話し合う際、正確な財産価値が分からないと平等な分配（遺言や法定相続分に応じた分割）ができません。
【不動産編】土地・建物の相続財産評価方法
相続財産の中で最も高額になりやすく、かつ評価が複雑なのが不動産（土地・建物）です。
土地は所在する地域によって2つの計算方式を使い分けるのが大きな特徴です。
1. 土地の評価：状況に応じて使い分ける2つの計算方式
土地の評価額は、地価公示価格などを基に、その80％程度を目途として設定されています。
国税庁が公表する路線価の有無によって、以下のどちらかの方式で計算します。
市街地の土地：道路ごとに設定された「路線価」を使って計算する（路線価方式）
都市部や市街地など、道路ごとに1平方メートルあたりの価格（路線価）が決められている地域で用いる方式です。
- 計算式： 土地の評価額 ＝ 路線価 × 土地の面積（地積） × 補正率
※土地の形状（奥行きが長い、角地、不整形など）に応じた各種「補正率」を掛け合わせて最終的な金額を算出します。
路線価がない地域の土地：固定資産税評価額に「倍率」をかける（倍率方式）
郊外や農地・山林など、路線価が定められていない地域で用いる方式です。
- 計算式： 土地の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率
※市区町村から届く「固定資産税の課税明細書」に記載された評価額に、国税庁が地域ごとに定める「評価倍率」を掛け合わせて算出します。
2. 建物の評価：固定資産税評価額をそのまま使用
一戸建ての建物や自用家屋の評価は非常にシンプルです。
- 計算式： 建物の評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 1.0
つまり、自用家屋については、原則として固定資産税評価額と同額が相続税評価額となります。
固定資産税評価額は、市区町村から送付される固定資産税の課税明細書や、市区町村の窓口で取得できる固定資産評価証明書などで確認できます。
3. 貸している不動産（貸宅地・貸家建付地・貸家）の評価減
アパートや賃貸マンション、借地など、他人に貸している不動産は自由に利用・売却できない制約があるため、自分で使っている不動産（自用）よりも評価額が低く（節税に有利に）補正されます。
- 貸地・貸家建付地の評価： 借地権割合や借家権割合、賃貸割合を考慮して評価額を差し引きます。
※なお、分譲マンション（マンションの1室）については、実勢価格との極端な乖離を防ぐため、2024年（令和6年）1月1日以降の相続から「区分所有補正率（築年数や階数、敷地持分等に基づく補正）」を掛け合わせる新ルールが導入されています。
【株式編】上場株式・非上場株式の評価方法
株式の評価は、証券取引所で売買されている「上場株式」か、同族企業などの「非上場株式」かによって評価方法が根底から異なります。
1. 上場株式の評価：4つの時期の「最も低い株価」を採用
上場株式の株価は日々変動するため、相続発生日（被相続人が亡くなった日）の価格だけで決めると、一時的な暴騰・暴落によって納税者が不利益を被る可能性があります。そのため、以下の4つの価格を比べ、最も低い金額を採用することが認められています。
- 相続開始日（死亡日）の終値（※当日の取引がない場合は前後の終値等）
- 相続開始があった月の「毎日の終値の平均額」
- 相続開始の「前月」の「毎日の終値の平均額」
- 相続開始の「前々月」の「毎日の終値の平均額」
- 計算式： 上場株式の評価額 ＝ 採用した最も低い株価 × 所有株式数
2. 非上場株式の評価：会社の規模や資産状況による複雑な算定
証券市場で取引されない自社株や非上場株式は、市場価格が存在しません。
そのため、財産評価基本通達では、会社の規模（大会社・中会社・小会社）や株主の立場（同族株主か少数株主か）に応じて、主に以下の手法を組み合わせて評価額を算出します。
- 類似業種比準方式： 同種の事業を行う上場企業の株価や配当、利益、純資産をもとに比準して計算（大会社向け）
- 純資産価額方式： 会社が所有する全資産と負債を相続税評価額で再評価し、差し引きの純資産額から1株当たりの価値を算出（小会社向け）
- 配当還元方式： 受け取っている配当金をもとに計算（経営に関与しない少数株主向け）
非上場株式の評価は極めて高度な専門知識を要するため、税理士への依頼が必須となる分野です。
【預貯金・その他の財産編】現金・タンス預金などの評価方法
現金や預貯金は、不動産や株式のように価格が変動しないため評価自体はシンプルですが、計算上の注意点が存在します。
預貯金（定期預金・外貨預金）の評価：残高＋既経過利息
現金や預貯金は、原則として死亡日（相続開始日）時点の金額がそのまま評価額になります。
- 手元現金・普通預金： 死亡日時点の現金手許額、または銀行の口座残高証明書に記載された残高。
- 定期預金： 「死亡日時点の残高」 ＋ 「仮に死亡日に解約した場合に振り込まれる既経過利息（税引後）」
※定期預金の場合、まだ振り込まれていない利息（利息の未払い分）も相続財産として加算する必要がある点に注意してください。外貨預金の場合は、死亡日のTTB（対顧客電信買相場）のレートで円換算します。
その他の財産（自動車・ゴルフ会員権・貴金属など）
- 自動車や貴金属・骨董品： 相続開始日時点での中古車市場価格や買取査定額（売却可能見込額）で評価します。
- ゴルフ会員権： 取引相場のあるものは、相続開始日の取引価格の70%に相当する金額で評価します。
まとめ：正しく財産評価を行って申告漏れを防ごう
相続財産の評価は、国税庁の「財産評価基本通達」に定められたルールに厳格に従って算出する必要があります。
- 土地： 市街地は「路線価方式」、郊外等は「倍率方式」
- 建物： 「固定資産税評価額」をそのまま利用
- 上場株式：死亡日の最終価格と、死亡日の属する月・前月・前々月の各月平均額を比較して評価
- 預貯金： 死亡日時点の残高に定期預金の「既経過利息」を加算
特に、不整形地の補正や非上場株式の評価、マンションの新しい評価方法の適用などは、専門的な判断が必要になることがあります。
評価を誤ると税金を納めすぎたり、税務調査で追徴課税を受けたりするリスクがあるため、少しでも計算に不安がある場合は、相続に詳しい税理士や司法書士へ相談することをお勧めします。
ゼヒトモ内でのプロフィール: 司法書士法人アレスコ事務所, ゼヒトモの司法書士サービス, 仕事をお願いしたい依頼者と様々な「プロ」をつなぐサービス